2021年的楼市，真的冷了。

11月15日，国家统计局发布了10月份的房地产各项数据，结果一点也没有出乎预料。楼市迎来大变局：房子重回1万内，18城跌回4年前。

1、均价重回1万元以内。

数据显示，今年前10个月，全国商品房销售总面积达到了143041万平方米，同比上浮7.3%，比2019年也增长7.3%，两年均涨3.6%。

与此同时，另外一组数据也值得关注，1-10月份商品房销售额累计达到147185亿元，增长11.8%。我们用新房销售额除以销售面积，不难计算出，在前十个月里，商品房的销售均价为10290元/平方米。同比2020年底均价9860元/平米略有增长。

价格涨了？别急，还有另外一组数据更加能说明问题。

从10月份单月销售额和销售面积来看，价格出现了较大幅度的下跌，10月份单月销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元。我们同样用销售额除以销售单价，可以计算出，10月份单月商品房销售均价为9749元/平方米。

均价9749元，这比2020年的9860元要低得多，可以说，当前的房产价格，已经跌回到了1万元以内，而且回到了2年前的水平了。

2、还有18个城市重回4年前。

除了全国房市均价重回万元以内之外，还有很多城市的房市价格出现了大幅回落的情况，比起2020年初的价格水平，新房出现明显降低的达到了11个之多，例如湖南常德降幅较为明显，随后广西北海、云南大理。

数据显示，在新房方面，有11个城市的新房（包括1个中心城市黑龙江的哈尔滨）跌回到了1-2年前的状态。

新房的价格下滑同时，二手房当然独木难支，在二手房数据方面，价格比2020年初明显降低的达到18个城市，这也就意味着，至少有18个城市的二手房销售价格跌回4年前水平。

3、大变局：房子重回1万内，传递什么信号？买房人该看看。

为什么房子会下滑？这一点，其实王健林早就给出了答案，王健林在2017年万达官微商宣布，万达将要正式从房地产转向文化旅游领域。随后在多种场合中，王健林提到，万达今后的重点发展方向将不再是房地产，而是其他行业，房地产在他的眼中，已经不那么值得投资了。

在一次杂志采访中，王健林对访谈者说到，纵观全世界各个国家，没有哪个国家的房地产能持续兴盛超过50年的。王健林的言外之意很明显，我国的房地产已经高速发展了20多年，根据50年的经验判断，时间已经过半，现在进入下行轨道，其实际上也是情理之中的事情。

其实，王健林所言，并非空穴来风，一系列新的因素正在发生转折，楼市注定不会重回过去20年的“辉煌年代”了。

经济学家任泽平对于房产曾这样说过，影响房产的因素主要有3个，长期看人口、中期看土地、短期看金融。2020年至2021年，这三大因素已经出现了根本性的转折：

首先在人口方面，第七次人口普查数据显示。我国总人口14亿人，但是年龄结构却出现了较大的转变，60岁以上的老年人增加到了2.6亿人，老龄化比重超过18%，与此同时，新生儿减少、生育率降低成为了另一个突出的现象，2016年二胎放开之后，依然没能阻挡住新生儿下滑的态势，2020年全年出生人口1200万人，同比大幅下滑。

而我们知道，商品房本质依然是一种市场化的商品，只有大量的人进行消费，然后购买交易才能产生价值。过去的20年房产之所以猛然前进，依赖于城市化带来的源源不断人口。然而现在人口减少、城市住房达到1.5套/户以上，房产供大于求的表现尤为明显。再加上新生儿减少，独生子女越来越多，家庭421的合并走势，买房动力正在减弱。

其次，土地方面，住建部等部门多次提出，城市应该逐渐放弃依赖土地财政的发展模式，因地制宜地发展特色的产业。2016年底房住不炒正式提出，为炒房打上了一个圆满的句号，从这个时候开始，地方城市对土地的依赖性也开始转折。2021年两次集中供地，设置土地拍卖的溢价率上限，都为土地热泼凉水，集中供地模式下，流拍率快速提升，低溢价率、高流拍率成为了2021年以来土拍的新现象。

再次，在金融方面，央行“2+3”限制策略，直接截断了房地产的血液。2020年8月末，央行和住建部联合组织多家房企座谈会，提出“三根红线”，要求房企们把负债等指标降低至标准以内，到期未完成降负债等目标的，融资增幅要予以限制。与此同时2021年以来，央爸再次为各类金融机构制定“向个体购房者和房企的贷款上限比例”。

可以说，在央爸的“2+3”双限令下，楼市的血液被节流了。万科郁亮两次谈到这个话题，在2020年郁亮说道，今后房企们不可能实现巨额融资了，所有房企将站在同一个起跑线上，只能依靠管理创造红利；2021年万科董事局会议上，郁亮再次提出，现阶段现金流比任何事情都要重要，现金才是生命力。

4、今后的房市，会继续滑落吗？部委13字表态，该懂了

楼市究竟走向何方，这个问题除了专家们关心之外，购房者也表示格外留意，因为这直接影响到该不该买房的问题。在这方面，部委早就给出了定调。

记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

上述这段话，来自于2021年人民日报对住建部长王蒙徽的一次专访，可以说王蒙徽的态度直接代表着住建部委的定调，王蒙徽表示，今后对于热点城市要进行价格预警，同时要继续落实城市差异化调控机制，13个字总结：促进房地产市场平稳健康发展。

话题：接下来的几个月，会成为刚需入场的新契机吗？欢迎评论区留言。

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