上周闭幕的中央经济工作会议受到国内外广泛关注，明年中国房地产市场的调控思路更是引发热议。

会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

上述楼市调控的信号有何深意？未来中国的房地产市场会有什么新动向？

另外，观察者网注意到，中央经济工作会议还要求，推动新的生育政策落地见效。

此前，我国多地陆续修订人口与计划生育条例，比如上海将生育假由30天延长到60天。根据相关法律，女职工生育享受98天产假，难产等情况适当延长。这也就意味着，上海女职工的产假与生育假相加，生育期间，可有158天假期。

然而，很多年轻人反映，房价高、教育成本高、养不起才是不敢生、不想生的重要原因。

经济学家如何看待这一问题？为此，观察者网专访了中国国际经济交流中心首席研究员张燕生、国务院发展研究中心世界发展研究所前副所长丁一凡、深圳市大湾区金融研究院院长向松祚。

一起来听听他们的观点。

【采访/观察者网王慧】

观察者网：这次会议一方面仍然提出了“房住不炒”的定位，但是又和前几年不同，出现了“商品房”三字，具体提法是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”该如何理解这种变化？因应当下房地产市场的状况，这种变化对未来一年房地产行业会产生怎样的影响？

张燕生：“商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”其实就是讲商品房市场的高质量发展，房地产市场的长效机制。供给侧结构性改革的第一点是满足需求，第二点是提高质量，第三点是深化改革。

深化改革涉及到土地制度、劳动力制度、资本制度、技术制度、信息制度等多方面的改革，这些改革对房地产市场特别重要，因为房地产市场要拿地、雇工、投资，还要推动技术创新等等。比如说，现在很多房地产商开始使用建筑机器人，追求数字化、智慧社区。

我认为涉及房地产更重要的表述是“保障房”，“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。

居者有其屋是人的基本权利。不是说有钱人才买房子的，老百姓也需要。如果一个城市的房子达到20万一平，那恐怕不是一般人住得起的。年轻人、实体经济的从业人员、科技创新的科学家和工程师，他们都住得起吗？如果他们都住不起，都因此离开这座城市，那么这座城市就失去了未来和希望。

从发达国家的楼市调控经验来看，通过房产税、赠与税、遗产税等提高商品房保有环节成本，可以有效达到平抑房价之效。中国的现代化在房地产领域，很大程度上和世界发达国家的现代化相同，所以未来楼市调控应该向保有环节倾斜。但是商品市场的长效机制是个长期过程，明年还是以稳为主，一个健康的房地产市场是最重要的。

图源：国家统计局

丁一凡：前一段时间，房地产市场上涨地很快，很多人的工资收入跟不上房地产价格的上涨，所以大家抱怨。后来政府就出台了经济适用房、保障房等相关政策。

前些年，保障房按照硬性规定被推进，比如说每年每个地方必须要建多少保障房。像北京上海这样的大城市确实需要保障房，但小城市可能就不需要了，一些小城市现在由于保障房太多了，房地产市场出现了不少问题。

首先，保障房需要当地政府的财政补贴，补着补着可能补不起了。而且很多小城市发现，在保障房过剩的情况下，它们价格本来就不高的商品房卖不出去。所以解决住房的问题不能“一刀切”，要像扶贫一样，讲究精准、精细，每个城市的房地产市场都不同，所以要“一城一策”。

我认为，现在的房地产市场足够了，我们要把存货动员起来，而不是拼命地再去盖房子，实际上没有那么多需求。中国人均住房水平已经超过了欧洲的许多发达国家的平均水平。现在人口也不怎么增长，没有人口还不断盖房子的话，房地产市场今年不危机，过两年也一定危机。

向松祚：我认为这次中央经济工作会议对房地产调控的政策没有本质的变化，我想根本的方向是8个字，就是“房住不炒、控制风险”。

“房住不炒”就是要控制房价继续被投机炒作，现在看来，明年出现这一风险的可能性不大，因为现在人们的预期已经改变了，现在很多人不会再相信炒房还能赚钱。

实际上，最近几个月的房价整体出现下降态势。在这样的大背景下，房地产调控的政策就是确保刚需，确保基本的住房需求得到满足。

我认为未来几年，我们面临的最大的麻烦是房价大幅度下降，也就是一些房地产泡沫的破灭所引发的非常严重的冲击。尤其是一些房地产企业的高负债，我认为这个金融风险是今天面临的最大挑战。平稳的化解该风险，确实需要综合施策。

图源：国家统计局

观察者网：会议提出，推动新的生育政策落地见效。此前，我国多地陆续修订人口与计划生育条例，比如上海将生育假由30天延长到60天，但是很多年轻人反应，房价高、教育成本高、养不起才是不敢生、不想生的重要原因，对此您怎么看？有没有可能推出更多更具实效的政策？

张燕生：我觉得中国人的不缺生育意愿，缺的是生育保障。保障政策搞好了，生育问题就解决了。比如说，保障房、夫妻产假都要和生育政策相配合。另外，现在婴幼产品的价格过高，像奶粉、尿不湿、幼儿园等等都很贵，大家筋疲力尽，当然生育意愿低。我认为，这些都可以向公益的方向发展，解决好了自然生育率就高了。

说到底这是个资本问题，资本生产奶粉、办教育是为了挣钱，让资本进来了，那就是谁生孩子谁被资本剥削，所以我认为这一方面应该非盈利。凡是和婴幼相关的，包括吃、住、教育、看护、医疗，全部公益。非盈利应该是生育政策的最重要立足点，不能拿生育挣钱，这是一个最起码的底线。

丁一凡：现在很多人觉得解决了房价问题就解决了生育问题，我不这么认为，房价高当然对生育有一定影响，但不起决定性作用。

我认为现在的生活方式、家庭观念和之前不一样了，所以生育观念就不一样了，就不愿意生孩子了。这不是中国独有的，全世界都这样，这就是为什么发达国家先进入了老龄化社会和人口负增长的状态。随着城市化率提高，生活水平提高，人们的对私有生活、对自己生活状态的追求在提高，生育意愿自然就下来了。

现在要提高生育率不容易，需要多管齐下，协调很多政策向着可持续的方向发展。生育政策涉及到很多问题，需要总体考虑，在这个问题上不能“头疼医头、脚疼医脚”，这样是解决不了问题的。我们需要把生育政策和生产率、生产规模、财政设计等相关问题放在一起统筹安排，找解决办法，而不是怎么刺激个人生孩子，不是这么简单的事情。

向松祚：我认为，养孩子的成本上升、教育住房太贵，不是出生率下降的主要原因。从日本、德国、新加坡等许多国家和地区的经验来看，即使住房和教育都免费，政府还对生孩子提供很好的补贴，但生育率还是不高。日本的社会福利很好，教育、医疗也都免费，他们为什么还是不想生孩子？德国连上大学都不要钱，但出生率也很低。

大家对出生率的下降要有一个长远而冷静的认识，不要觉得生育率下降就像天要塌下来的样子，把中国几乎所有的问题都往这上面靠，这是不对的。现在中国有14亿人口，我们试想一下，如果现在中国只有10亿人口，不是照样可以生活？

随着收入水平的提高，社会心理的变化，很多年轻人不选择结婚，也不选择生孩子。这不是经济问题，我们可以看到，很多不愿意生孩子的都是高收入群体。所以，生育率下降是与社会学、人类学、心理学相关的问题。