仪陇县人民政府关于印发

《仪陇县老旧小区改造管理暂行办法》的

通    知

各有关乡镇人民政府、度门街道办事处，县级有关部门：

《仪陇县老旧小区改造管理暂行办法》已经县十七届人民政府第71次常务会议审定同意，现印发你们，请遵照执行。

仪陇县人民政府

2020年9月8日

仪陇县老旧小区改造管理暂行办法

第一条  为切实做好我县老旧小区改造工作，根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）精神，结合我县实际，制定本暂行办法（以下简称本办法）。

第二条  本办法所称老旧小区指县城（含老县城）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。已纳入城镇棚户区改造计划的，以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不纳入老旧小区改造范畴。

第三条  老旧小区改造（以下简称“旧改”）按照“谋划一批、实施一批、储备一批”的原则，分轻重缓急，统筹安排符合条件的旧改时序，科学制定年度旧改计划，合理确定年度改造任务。

第四条  坚持“总量控制、分批实施”的原则，按照“政府主导、业主主体、社区主责、企业参与”的“四方联动”模式实施旧改。

第五条  县政府成立仪陇县旧改工作领导小组（以下简称“县旧改领导小组”），由县长任组长，县委分管领导任执行副组长，县政府分管领导任副组长，县住建局、发改局、财政局、商务经信局、公安局、自然规划局、民政局、综合行政执行局、审计局、教科体局、消防救援大队、房地产服务中心、市政园林中心、乡镇人民政府及社区、水电气视讯等营运企业为领导小组成员单位。

县旧改领导小组负责全县旧改工作的组织领导、督促指导、统筹协调；研究制定旧改相关政策规定，组织审定旧改年度计划和改造内容，研究处理旧改工作中的重大问题。

县旧改领导小组办公室（以下简称“县旧改办”）设在县住建局，由县住建局局长兼任办公室主任，发改局分管副局长任办公室副主任。

县旧改办负责贯彻落实上级相关政策精神，结合全县实际，起草全县旧改工作相关政策规定，编制全县旧改项目计划；做好旧改项目年度计划、信息初审上报、资金争取工作，以及旧改目标任务分解、下达和考核等工作。

第六条  旧改项目实施主体由县旧改领导小组研究确定，实施主体负责对年度旧改项目进行摸底调查，提出初步改造内容报县旧改领导小组审定，并按基本建设程序组织实施。

第七条  县旧改领导小组各成员单位应当按照各自职责分工，做好旧改相关工作。

县住建局：负责全县旧改项目年度计划编制上报，并对全县旧改工作进行检查指导；衔接省住建厅、市住建局（房管局）等部门旧改有关工作，积极争取中央、省财政专项补助资金及中央基础设施配套资金；牵头组织筹备旧改工作各类会议，负责旧改工作信息汇总上报等工作；指导实施主体按基本建设程序实施旧改；负责旧改资金拨付审核；协调、督促供水、供气运营企业限时完成供水、供气管网改造工作。

县发改局：负责建立项目申报、审批简化程序，做好旧改项目审批工作；参与旧改年度计划审核，积极衔接省市发改部门争取老旧小区配套基础设施建设中央预算内投资项目资金。

县财政局：负责制定旧改资金管理办法，积极衔接省市财政部门争取专项补助资金；负责各级补助资金拨付工作；加强旧改专项资金管理和使用；负责旧改项目财政绩效评价工作。

县商务经信局：负责协调、督促电信、联通、移动、广电、电力等营运企业，按要求完成各类线缆规整与改造工作。

县公安局：负责指导旧改小区视频监控建设和联网工作，推进智慧安防小区建设。

县自然规划局：负责审查旧改规划设计方案。

县民政局：负责指导旧改小区养老设施改造工作。

县综合行政执法局：负责老旧小区违法建设执法工作，以及老旧小区违法建设拆除工作。

县审计局：负责对旧改项目进行审计监督。

县教科体局：负责指导老旧小区健身器材设置和托幼设施建设。

县消防救援大队：负责指导旧改小区消防设施改造工作。

县房地产服务中心：负责指导旧改后小区物业管理工作。

县市政园林中心：负责指导旧改后小区乔木修枝整形和病虫害防治。

项目所在乡镇（街道办）：负责旧改期间的宣传、协调、维稳，组织居民自筹资金，加强改造后续管理以及协助拆违等相关工作。

社区（业委会）：负责旧改期间的宣传、协调；组织收取旧改居民自筹资金并存入财政专户；制定小区管理公约，规范业主行为；组织业主签订旧改承诺书；协助拆除违章建筑；组织业主参与旧改方案讨论。

小区业主：积极支持配合旧改工作；主动缴纳旧改自筹资金；监督旧改工作质量。

水电气视讯等营运企业：负责旧改小区各类管线设施规整更新包括拆除各种废弃管线，并对质量安全负责。

第八条   坚持以人为本，根据老旧小区现状，结合业主参与改造的积极性，分类实施旧改。

1.基础类。 主要改造提升小区内部及与小区联系的道路、供水、排水、供电、弱电、供气、消防、安防、生活垃圾分类，以及规范设置各类线缆等，对小区建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位进行修缮。

2.完善类。 主要改造或建设小区及周边绿化、照明，以及适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施，拆除违法建设。

3.提升类。 主要改造或建设小区及周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共设施；幼儿园等教育设施；周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

旧改项目实施主体根据项目摸底调查情况，结合老旧小区实际，参照分类改造内容，提出综合性改造方案。

第九条  老旧小区改造应因地制宜，量力而行，合理确定改造标准（详见附表）。

第十条  为调动居民参与老旧小区改造积极性，严格实行竞争立项，对居民资金筹集到位的小区（楼栋）优先立项、优先改造。

1.确定改造小区。旧改由专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主联合申请（申请时需提供小区管理公约和改造承诺书），经小区所在地镇人民政府初审后报县旧改办，县旧改办组织县发改、财政部门对小区现状和居民筹资等情况进行核查，核查后提出旧改顺序名单并进行公示，公示无异议后报县旧改领导小组审定。

2.明确实施主体。旧改名单确定后，由县旧改领导小组研究确定改造实施主体。

3.审定改造内容。旧改实施主体组织相关单位对老旧小区进行摸底调查，确定初步改造内容，改造内容需进行公示并征求居民意见。旧改实施主体根据居民意见与小区业主、社区进行会商后进行调整，并形成正式改造内容报告，经县旧改办初审后报县旧改领导小组审批，最终确定改造内容。

4.编制设计方案。旧改实施主体依法确定规划设计单位进行规划设计和施工图设计，规划设计方案经县自然规划局审定后由设计单位进行深化设计，并将经审查的施工图报县住建局备案。

5.实施小区改造。旧改实施主体按照招投标相关规定组织项目招投标，确定施工及监理单位，组织实施建设。

对集中连片的老旧小区改造，鼓励采用EPC（设计施工总承包）和全过程工程咨询服务模式。

第十一条  旧改实施主体严格按照审定的改造内容和标准进行旧改，不得擅自扩大改造范围和标准，如确需变更的，需由县旧改办审核同意。

第十二条  旧改工程质量安全实行实施主体主责、企业主体、社会监理、政府监督、业主参与相结合的质量安全管理体制。

（一）旧改项目由实施主体经合法程序招标确定具有相应施工资质的企业实施，纳入标后管理。

（二）施工单位应严格按照建设规范和程序组织施工，确保工程质量和项目安全，不得将工程转包和违法分包。

（三）监理单位应依照有关法律、法规及技术标准、设计文件和施工承包合同，严格按监理工作规范和监理规划开展监理工作，不得转让监理业务。

（四）实施主体应加强旧改安全管理，消除老旧小区改造安全隐患。

1.施工单位进场施工前，实施主体应组织供排水、电力、燃气、弱电等单位现场踏勘，逐一排查安全隐患风险点，制定专项安全整治方案，落实专人负责安全管理。

2.施工过程中，施工单位应认真落实安全生产责任制，加强安全教育培训，政府监督部门、监理单位、实施主体采取日常巡查、专项检查、不定期抽查等方式，对施工现场安全进行督查。

（五）旧改过程中，由社区牵头，组织小区业主推选3-5名具有一定建筑常识的群众代表组成监管小组，参与旧改质量安全监管。

（六）县建设工程质量安全站对旧改质量和安全进行全过程监督。

第十三条  工程竣工后，实施主体应组织勘察、设计、施工、监理等责任主体进行工程竣工验收。

第十四条  按照“谁受益、谁出资”的原则，多方筹集改造资金。改造资金主要来源为中省财政专项补助、中央预算内投资、地方配套、企业分担和居民自筹资金。中央财政专项补助资金、中央预算内投资资金由县财政局将资金指标下达至县住建局，由县住建局按程序拨付至旧改实施主体。地方配套、企业分担和居民自筹资金由县财政局进行专户管理、专账核算，并按程序拨付给旧改实施主体。

第十五条   小区业主原则上按旧改项目投资预算的10%筹集自筹资金，居民自筹资金由业委会收取并交至县财政局专户。县城居民自筹资金标准：开发商住小区以户（间）为单位，按照住房2000元/户、商业3000元/间的标准进行预筹资。安置小区以户（间）为单位，按照住房1000元/户、商业2000元/间（内门面按500元/间）的标准进行预筹资。老县城居民自筹资金标准：以户（间）为单位，按照住房1000元/户、商业1500元/间的标准进行预筹资。

第十六条  工程款支付按照工程进度已完成工程量的80%进行拨付，审批程序：施工企业申报→实施主体核实→县住建局复核→县旧改领导小组组长或执行副组长审签→拨付，工程竣工结算经审计后，剩余资金在扣除质保金后予以拨付。

第十七条  水电气视讯等营运单位实施的管线设施改造、更新（小区供水、供电、供气安装所使用的材质应满足规范使用年限，截面尺寸、管径及水压、用电负荷、气压应满足使用要求）以及拆除废弃管线等工程费用，待竣工验收后，由旧改实施主体按其审计金额的50%给予补助。

第十八条  群众自愿出资实施室内水电气视讯改造的，经属地乡镇人民政府（街道办事处）组织人员核实后可纳入改造，按照完成工程量价款的20%给予补助，每户不超过1000元。

第十九条   鼓励有条件的楼栋居民先行筹资，自行组织加装电梯，待竣工验收后，向上申报财政专项资金予以补助。

第二十条  支持小区居民对现有养老扶幼、社区医疗、便民市场（便利店）自行进行规范维护，经属地镇人民政府（街道办事处）组织人员验收并报县旧改领导小组审定后予以适当补助。

第二十一条  老县城地处地灾隐患区域且地灾无法治理的房屋，或严重影响消防安全须拆除的房屋，鼓励居民自行拆除，县政府按照200元/平方米给予补助，房屋拆除后腾退的地块作为小区公共活动空间；若拆除原房屋后在新县城购房的，政府再按照购置房屋面积4000元/平方米的标准给予补助；未在新县城购房的，县政府按照房屋残值评估价给予补偿。

第二十二条  旧改完成后，在验收合格的前提下，旧改实施主体及时移交给物业服务企业（小区未成立业主委员会和选聘物业服务企业的，由实施主体移交给小区所在社区）管理。对移交不合格的部分，由实施主体整改，合格后方能移交。移交时由县房地产服务中心负责监交。

第二十三条   按照“政府引导、业主自治、市场运作”的原则，旧改完成后，采取专业物业公司、居民自治等多种管理模式，推进小区管理市场化、专业化、规范化。所在社区应及时指导召开业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会根据业主大会授权聘请信誉好、实力强、具有社会责任感的物业服务企业对小区进行专业化管理；鼓励改造后的老旧小区与相邻小区组团选聘物业服务企业。未引进物业服务的小区，实行居民自治，由业主委员会负责并落实专人对小区进行规范化管理。

第二十四条  物业服务企业应按照合同约定提供消防安全防范服务，保障消防设施完好、疏散通道畅通、消防车通行不受影响、消防车登高操作场地不被占用，保障疏散通道、安全出口、楼梯间等区域无违规停放电动自行车等。设有自动消防设施的住宅小区应由具有相应资质的单位和人员定期进行维护、检测。

第二十五条  小区燃气、供排水、电力、公共通信等营运单位应明确小区管理责任人并在小区出入口进行公示，做到管线标识明显精准，确保维护、抢险、处理突发事件及时。

第二十六条  旧改项目补助资金及其他资金实行专项管理、分账核算，依据指定的资金用途使用，不得截留、挤占、挪用。

第二十七条  县政府将老旧小区改造工作纳入当年重点督查内容，实行季巡查通报、年考核奖惩。

第二十八条  充分发挥各类新闻媒体作用，加大旧改工作宣传引导，强化小区居民主人翁意识，为推进改造工作营造良好的舆论氛围。

第二十九条  参与旧改工作的相关单位及人员必须遵守相关法律法规、行业规范和质量技术标准，自觉接受业主和社会各界监督。凡出现弄虚作假、违规操作、玩忽职守、徇私舞弊、损害群众利益等问题的，将依法依纪追究相关单位及人员的责任。

第三十条  任何组织和个人都有权向县人民政府及纪检监察等有关部门举报旧改过程中的违法违纪行为。

第三十一条  旧改完成后，由项目所在乡镇（街道办）牵头组织社区、业主委员会、物业服务企业建立健全小区管理制度，加强小区管理，巩固改造成果。

第三十二条  本办法由县住建局负责解释。

第三十三条  本办法自2020年10月1日施行，有效期两年。